Rechtssichere Gestaltung
Die Hinzuziehung des Notars ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sie dient vielmehr der rechtlichen Absicherung der Vertragsbeteiligten. Das Beurkundungsverfahren schützt Verkäufer und Käufer vor einer zu eilig getroffenen Entscheidung. Aufgrund seiner Neutralität gewährleistet der Notar zudem eine für beide Seiten rechtlich sichere, ausgewogene Gestaltung sowie Abwicklung des Kaufvertrages.
Was steht im Grundbuch?
Für die Vorbereitung eines Kaufvertrages über ein Grundstück oder eine Wohnung ist die Einsicht in das Grundbuch erforderlich. Auch die den Kaufpreis finanzierenden Banken wollen üblicherweise vor Abschluss eines Darlehensvertrages das Grundbuch einsehen; liegt die Immobilie im Stadtgebiet Hannover, wäre Einsicht in das bei dem Amtsgerichts Hannover geführten Grundbuch zu nehmen. Um das Grundbuch abfragen zu dürfen, benötigen wir als Notarbüro die vorherige Erlaubnis des Eigentümers. Soweit uns der Eigentümer nicht unmittelbar mit der Einsicht beauftragt, kann die nebenstehende Vollmacht zur Grundbucheinsicht verwendet werden. Die Vollmacht ist von dem Eigentümer zu unterschreiben; die Vollmacht deckt auch die Einsichtnahme in andere Register und Kataster ab, die regelmäßig von Käufern oder Banken im Rahmen der Prüfung des Kaufvertrages eingesehen werden.
Wirtschaftliche und sonstige Rahmenbedingungen
Die mindestens ebenso wichtigen wirtschaftlichen Gesichtspunkte, wie z.B. die Lage, die Angemessenheit des Kaufpreises, die Bonität und Zuverlässigkeit des Vertragspartners, kann der Notar weder beurteilen noch darf er sich als neutrale Person von Standeswegen wegen in den Prozess der Willensbildung der Beteiligten aktiv einschalten.
In welchem Zustand befindet sich das Objekt?
Im Kaufvertrag wird die Gewährleistung des Verkäufers für Sachmängel des Vertragsobjektes regelmäßig ausgeschlossen.
Aus diesem Grund kann beiden Parteien eines Kaufvertrages nur dringend empfohlen werden, dass der Käufer vor der Beurkundung des Vertrages das Vertragsobjekt genau besichtigt und der Verkäufer den Käufer auf ihm bekannte Mängel von sich aus hinweist.
Unterlässt der Verkäufer einen gebotenen Hinweis auf verdeckte Mängel, obwohl er den Mangel kennt oder Anhaltspunkte für einen Mangel hatte, wird der Verkäufer sich später dem Vorwurf des Käufers ausgesetzt sehen, dem Verkäufer bekannte, aber nicht ohne Weiteres für den Käufer erkennbare, also versteckte Mängel arglistig verschwiegen zu haben.
Hat der Verkäufer den Käufer auf wesentlich Mängel hingewiesen, ist es ratsam, diese aufgedeckten Mängel im Kaufvertrag zu benennen, um die Kenntnis des Käufers von den Mängeln zu dokumentieren.
Kommt es umgekehrt dem Käufer auf bestimmte Eigenschaften des Objektes an (z.B. wird das Objekt damit beworben, dass das Dach erst vor kurzem neu von einer Fachfirma gedeckt worden ist, o.ä.), sollte auch dies als Beschaffenheitsvereinbarung im Vertrag ausdrücklich aufgenommen werden.
Werden bewegliche Gegenstände mitverkauft?
Verkäufer und Käufer sollten frühzeitig besprechen, ob und welche weiteren Gegenstände neben dem (Haus-) Grundstück oder der Wohnung mitveräußert werden. In Betracht kommen etwa Mobiliar, Vorhänge und Lampen, Einbaumöbel, Einbauküche, Gartengeräte/-möbel, die Satellitenantenne, Photovoltaikanlage, aber auch z.B. der Heizölvorrat in einem Tank. Sollen diese Gegenstände mitverkauft werden, müssen sie im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden; dabei empfiehlt es sich, den auf den jeweiligen Gegenstand entfallenden Anteil am Kaufpreis zu benennen (ggfls. als Liste als Anlage zum Kaufvertrag). Hintergrund ist, dass Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer nur der auf das Grundstück (und seine wesentlichen Bestandteile, z.B. Haus) entfallende Kaufpreisteil ist. Der auf die mitverkauften beweglichen Gegenstände entfallende Kaufpreisanteil unterfällt also nicht der Grunderwerbssteuer.
Liegt ein Energieausweis vor?
Nach § 80 Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist die Vorlage eines „Energieausweises“ „spätestens bei der Besichtigung“ zwingend; auf die Vorlagepflicht kann nicht verzichtet werden. Ein solcher Energieausweis sollte deshalb rechtzeitig vorher beschafft werden, soweit nicht ein Ausnahmetatbestand besteht. Ausnahmen gelten u. a. für denkmalgeschütze Gebäude.
Ist die Finanzierung des Kaufpreises gesichert?
Finanziert der Käufer den Kaufpreis oder Teile davon mit Hilfe von Fremdmitteln (Darlehen)? In diesem Fall sollte er die Konditionen des Kreditvertrags und die Auszahlungsvoraussetzungen des Darlehens frühzeitig, möglichst aber vor Beurkundung des Kaufvertrages mit seinem Kreditinstitut besprechen und sich eine schriftliche Finanzierungszusage geben lassen.
Um böse Überraschungen zu vermeiden, bietet es sich an, der Bank frühzeitig einen Entwurf eines Kaufvertrages zur Prüfung vorzulegen. Aus diesem Grund sind wir stets bemüht, den Beteiligten den ersten Entwurf möglichst frühzeitig zur Verfügung zu stellen.
Übermittelt die Bank oder Sparkasse die zur Grundschuldbestellung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig an den Notar, kann die Beurkundung der Grundschuld im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages durchgeführt werden.
HINWEIS: Schließt der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Verbraucherdarlehensvertrag ab, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Es bietet sich an, den Abschluss des Darlehensvertrages mit dem Beurkundungstermin in der Weise aufeinander abzustimmen, dass der Darlehensvertrag notfalls widerrufen werden kann, wenn – aus welchen Gründen auch immer – der Kaufvertrag doch nicht wirksam zustand kommt.
Besonderheiten beim Teil- / Wohnungseigentum
Auch Teil- / Wohnungseigentum ist im Kern ein Kaufvertrag über (Anteile) an Grund und Boden. Diesen Miteigentumsanteilen an Grund und Boden ist jedoch das Sondereigentum an einer Wohnung oder anderen „nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen“ (Teileigentum) zugeordnet, das im Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch eingetragen ist.
Im Gegensatz zu einem Erwerb eines Grundstückes ist bei dem Erwerb von Teil – bzw. Wohnungseigentum zu beachten, dass die Wohnungseigentümer eines Wohnhauses oder ggf. auch mehrerer Blöcke in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) zusammengefasst und miteinander verbunden sind. Neben dem Sondereigentum an der Wohnung gibt es nämlich auch solche Gebäudebestandteile, die allen Sondereigentümern nützen und deshalb (teils zwingend) Gemeinschaftseigentum bilden. Für die Instandhaltung und Instandsetzung und die damit zusammenhängenden Kosten kommen die sämtlichen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft auf; oftmals wird mit dem monatlichen Hausgeld eine Instandhaltungsrücklage angespart, aus der anstehende Arbeiten am Gemeinschaftseigentum bezahlt werden können; reicht die Rücklage nicht aus, kann auch eine Sonderumlage beschlossen werden.
Einem Erwerber eines Wohnungseigentums oder auch von Teileigentum ist es deshalb dringend anzuraten, sich nicht nur die Wohnung als solche, sondern auch das Gemeinschaftseigentum anzugucken und sich die Bücher (insb. den Wirtschaftsplan der WEG) und die Beschlusssammlung zeigen zu lassen, die einen Überblick über die Wohnungseigentümergemeinschaft geben.
Können im Grundbuch eingetragene Belastungen gelöscht werden?
Oftmals hat auch der Verkäufer den früheren Ankauf des Grundstück durch ein Darlehen finanziert. Sofern Ihnen als Verkäufer bereits eine Löschungsbewilligung (bei einer Briefgrundschuld auch der Grundschuldbrief) für ein im Grundbuch eingetragenes Recht vorliegt, das im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung zur Löschung gelangen soll, können Sie diese vor oder bei Beurkundung dem Notar übergeben. Sollten Sie diese Unterlagen noch nicht vorliegen haben, fordern wir diese für Sie an.
TIPP: Nehmen Sie, als Verkäufer, rechtzeitig mit der mit der Grundschuld eingetragenen Bank Kontakt auf und kündigen Sie den geplanten Verkauf der Immobilie an. Klären Sie, ob die Grundschulden löschungsreif sind, weil das gesicherte Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, oder ob die Bank noch einen Ablösebetrag fordern wird.
Ist der Grundschuldbrief vorhanden?
Wenn es sich um eine Briefgrundschuld handelt, klären Sie rechtzeitig, ob die Bank den Grundschuldbrief „griffbereit“ hat oder ob Ihnen der Brief nach Rückzahlung des Darlehens bereits übersandt worden ist. Um eine Briefgrundschuld handelt es sich immer dann, wenn im Grundbuch nicht ausdrücklich vermerkt ist, dass es sich um eine „Grundschuld ohne Brief“ handelt.
Wie sieht ein Grundschuldbrief aus? Der Grundschuldbrief wird vom Grundbuchamt auf einem speziellen Formular gefertigt. Dieses ist in der Regel gelb-/bräunlich. Überschrieben ist er mit „Deutscher Grundschuldbrief“.
(FAQ unauffindbarer Grundschuldbrief)
